Deze website maakt gebruik van cookies

Deze website gebruikt cookies en verzamelt daarmee informatie over het gebruik van de website onder andere om deze te analyseren en te verbeteren en voor social media. Wil je meer weten over deze cookies, lees dan onze privacy disclaimer en de uitleg over cookies
Door hiernaast op "Akkoord" te drukken, geef je aan akkoord te zijn met het gebruik van cookies en het verzamelen van informatie aan de hand daarvan door ons en door derden. Wil je niet alle soorten cookies toestaan, klik dan op "Cookie instellingen aanpassen".

RSS feedRSS feed Dé belangenbehartiger voor Vastgoed- en VvE managers in Nederland
Zoek in de ledenlijst
Alle VGM NL leden

Zoek een event

Uitdagingen voor de VvE en de beheerder staan centraal tijdens het Congres voor VvE-managers 2017

21-12-2017

Zo’n 150 VvE-managers waren op maandag 4 december 2017 in het NBC te Nieuwegein bij elkaar om bijgepraat te worden over actuele ontwikkelingen op hun vakgebied. Een groot aantal onderwerpen passeerde de revue: de ‘Wet VvE’, het nieuwe Modelreglement (dat toch de toevoeging 2018 lijkt te krijgen), de Algemene Verordening Gegevensbescherming, maar ook nieuwe informatiekanalen voor de VvE en de beheerder. VvE Belang, VGM NL en Centraal Beheer organiseerden het congres, dat werd afgesloten met een boeiend verhaal over de vraag of de motieven van mensen wel zo rationeel zijn als ze lijken.

De Wet verbetering functioneren VvE’s treedt op 1 januari 2018 in werking. De belangrijkste elementen zijn het feit dat de VvE een verplicht minimum in het reservefonds moet reserveren voor onderhoud van het complex. Liefst op basis van een goed MJOP, maar eventueel door jaarlijks 0,5% van de herbouwwaarde aan de reserve toe te voegen. De VvE krijgt daarnaast wettelijk de mogelijkheid om een geldlening aan te gaan. Er geldt een overgangsperiode van drie jaar.

Bas Kemperman, manager Vastgoed, VvE en Bouw bij Centraal Beheer, meldde dat de verzekeraar geen reden ziet om op basis van de nieuwe wet over te gaan tot een aanpassing van de premie of van de producten. Hij benadrukte in dat verband nog eens het belang van een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering.

Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG)

In het kader van de AVG, die in werking treedt op 25 mei 2018, moeten VvE-bestuurders en -beheerders nadenken over de vraag in hoeverre de data die zij beheren goed zijn beveiligd. Voldoen ze aan de eisen van de AVG? Is de privacy van de leden gewaarborgd? Welke risico’s lopen de bestuurder en de beheerder?

René Brinkhuijsen (VGM NL) en Kees Oomen (VvE Belang) konden de aanwezigen meedelen dat beide belangenorganisaties een stappenplan en een tool voor de leden ontwikkelen om zowel de VvE als de beheerder te ondersteunen. Als voorbereiding is het raadzaam om nu al in actie te komen d.m.v. een Data Protection Impact Assessment. “Laat u informeren over de rechten van de betrokkenen en breng zowel de wijze van gegevensverwerking als de mogelijke risico’s in kaart. Implementeer vervolgens de privacybeginselen in de organisatie”, adviseerden beide bestuurders.

Binnenkort volgt meer informatie over het stappenplan.

 

VvE Toolbox voor duurzaam beheer

Maar liefst 85% van alle aanwezigen op de informatiebijeenkomsten van VvE Belang heeft duurzaamheid op de agenda staan, kon Kees Oomen melden. “Echter: de VvE én de beheerder hebben behoefte aan een loket waar ze alle informatie kunnen vinden over de diverse duurzaamheidsmaatregelen”, stelde hij. “Dat loket is er nu: een website in de vorm van een digitale ‘kaartenbak’ waarin alle informatie compleet en praktisch is gerangschikt.”

Eind januari gaat de website ‘live’, tegelijk met de nieuwe campagne ‘Energiebesparen doe je nu’.

 

Thuis in de VvE

Nóg een website, maar in dit geval een die gericht is op alle betrokkenen bij gemende complexen. Uit het onderzoek van mr. dr. Mechteld van der Vleuten blijkt dat goede communicatie essentieel is als het gaat om het beheer en bestuur van een gemengd complex. Huurdersparticipatie en de machtspositie van de groot-eigenaar zijn belangrijke aandachtspunten. Op www.thuisindevve.nl  zien alle betrokkenen in één oogopslag wat hun rechten en plichten zijn én in hoeverre ze met elkaar te maken hebben. Dat levert naar alle waarschijnlijkheid een bijdrage aan een betere verstandhouding.

De site wordt nog verder gevuld met o.a. gemeentelijke informatie. Een mobiele versie is in ontwikkeling.

 

Nieuwe voorwaarden

René Brinkhuijsen kondigde een nieuwe set voorwaarden aan voor beheerders en bestuurders, waarin ook bepalingen zijn opgenomen m.b.t. de Wet Arbeid Vreemdelingen (WAV) plus een handleiding en checklist over mandeligheid.

 

Modelreglement 2017(8)

Mr. Lex Hartman gaf een toelichting op het nieuwe Modelreglement. Op 4 december was nog onduidelijk of het de toevoeging 2017 of 2018 zal krijgen. Uitgangspunt is dat e.e.a. niet al te gedetailleerd wordt geregeld. Aan de vraag om één reglement voor alle VvE’s en om het algemeen verbindend verklaren van bepalingen wordt niet tegemoet gekomen.

Duidelijk is dat het primaat bij het eigendom ligt. Daarom is ook niet veel aandacht besteed aan de problematiek van de relaties tussen eigenaars, huurders en groot-eigenaar. Ook voor verhuur aan ‘woningdelers’ is geen regeling in het reglement opgenomen.

 

Een aantal in het oog springende elementen:

  • Het belangrijkste verschil met het vorige modelreglement is de kostenverdeling: in tegenstelling tot de huidige situatie is die niet gekoppeld aan de gemeenschappelijke delen maar aan het gebruik van de privégedeelten en de gemeenschappelijke delen. Bepaalde delen komen dus voor rekening van bepaalde eigenaars. Op die manier zal het volgens de samenstellers eenvoudiger zijn om de kostenverdeling in de akte op te nemen.
  • De criteria voor de vraag wat gemeenschappelijk en privé is, zijn verbeterd.
  • In het reglement is een regeling voor oplaadpunten voor elektrische voertuigen opgenomen. De eigenaar heeft te allen tijde het recht om een laadpunt te laten aanbrengen. Dat moet wel zo veel mogelijk op privéterrein gebeuren. De kosten zijn voor de betreffende eigenaar, die vooraf een werkplan aan het bestuur moet overleggen.
  • De bepaling ‘voertuig’ is aangescherpt: een scootmobiel is géén voertuig.
  • Als de vergadering ermee instemt, wordt elektronisch oproepen voor de vergadering en digitaal stemmen mogelijk, op voorwaarde dat degene die de stem uitbrengt te identificeren is.
  • Het nieuwe modelreglement stelt dat de ledenvergadering met een gekwalificeerde meerderheid kan besluiten dat verhuur – onder voorwaarden - voor minder dan zes maanden wordt toegestaan. Dat geldt dus ook voor Airbnb. Het besluit wordt opgenomen in het huishoudelijk reglement.
  • In het kader van de WMO is de VvE verplicht om – bijvoorbeeld voor de stalling van een scootmobiel - een ruimte aan te wijzen in een gemeenschappelijk deel. De veiligheid mag dan niet in het geding zijn.

 

Asbest en de VvE

Jack Hommel, directeur Zaken bij Centraal Beheer, gaf een toelichting op het asbestverbod voor daken dat in 2024 van kracht wordt. In Nederland ligt nu nog 120 miljoen m2 asbest op daken (waarvan 75% in de agrarische sector). De eigenaar van het gebouw is aansprakelijk voor schade die door asbest(verwijdering) ontstaat.

“De gebouwenverzekering voor de VvE is aangepast”, kon Hommel melden. “Beschadigde asbestplaten die aan de buitenkant zichtbaar zijn op daken en aan gevels, worden vergoed met een vervangingswaarde. Er geldt een afschrijvingsregeling naar 2024. Belangrijk: voor gebouwen waarvan de verzekerde waarde al is vastgesteld, is de afschrijvingsregeling niet van toepassing. Voor gebouwen die gebouwd zijn vóór 1993 met een garantie tegen onderverzekering (GTO) komt Centraal Beheer met een passende oplossing.

De verzekeraar gaat – samen met andere organisaties - een actieve bijdrage leveren om asbesthoudende onroerende zaken asbestvrij te krijgen.

 

Kennis van menselijk gedrag

Gedragswetenschapper Ruud van Breda gaf inzicht in de wijze waarop menselijk gedrag tot stand komt. “Veelal wordt verondersteld dat rationele argumenten leiden tot overtuiging, en dat overtuiging leidt tot gedrag. Dat klopt niet: iedereen maakt irrationele keuzes, waarbij het kortetermijndenken nogal eens conflicteert met de belangen op de lange termijn. Onbewuste processen beïnvloeden ons gedrag. Dat geldt dus ook als het gaat om maatregelen om op energie(kosten) te besparen.”

 

Van Breda ging in op drie aspecten: weerstanden, motieven en associaties. De nadruk lag op de weerstanden en de motieven.

“De behoefte aan autonomie is heel sterk”, zei hij. “Als iemand het gevoel krijgt dat hem iets wordt opgedrongen, leidt dat direct tot weerstand. Bied daarom opties, zodat iemand in elk geval het gevoel heeft dat hij een keuze heeft. Vanzelfsprekend kun je wel proberen te sturen op die opties.”

 

Scepsis

Veelal wordt de inhoud of de relevatie van een boodschap in twijfel getrokken. Dan is het van belang om relevante bewijslast te genereren. Een voorbeeld is een warmtefoto: die maakt direct duidelijk dat veel warmte verloren gaat door slechte isolatie. Samen een berekening van kosten en baten doorlopen kan ook helpen, evenals het geven van garanties.

Voor verstokte sceptici had Van Breda de tip om mensen antwoord te laten geven op de vraag ‘Wat is voor u de belangrijkste reden om op energie te besparen?’

 

Vaak zijn mensen het eens met de boodschap, maar komen ze desondanks niet in actie. Dan is het zaak om met concrete, vaak simpele oplossingen te komen die de beoogde doelgroep alsnog over de streep trekt. “Maak het gemakkelijk”, adviseerde de wetenschapper. “Weinig tekst en weinig moeite! Zorg voor een effectieve zoekfunctie.”

 

Waarom zou ik?

Van Breda gaf een opsomming van motieven om in actie te komen.

  • Een belangrijk motief is - naast geld en het milieu - consistentie. Iedereen wil graag consistent zijn: doen wat hij al van plan was c.q. doen wat hem het beste lijkt.
  • Autoriteit is ook een goed motief: als een persoon met een zekere autoriteit de boodschap brengt, komt die eerder aan. Als die persoon ook nog sympathiek wordt gevonden, is dat een pre.
  • ‘Laatste kans’ is een begrip dat aanspreekt!
  • Mensen zijn kuddedieren. Hoewel iedereen het ontkent, is een belangrijk motief: de buren/kennissen etc. doen het ook.

 

Dus:

  • Ken je doelgroep
  • Voorkom weerstand
  • Zoek naar de echte motieven.
Deel dit nieuwsbericht
|

Laatste Nieuws

eLoket voor Informatieplicht energiebesparing open | Webinar 19 maart 19.00 uur

19-3-2019

Alle bedrijven die per jaar vanaf 50.000 kWh elektriciteit of 25.000 m3 aardgas (equivalent) verbruiken, hebben de plicht hun genomen energiebesparende maatregelen voor 1 juli 2019 te rapporteren. Met deze informatieplicht willen de overheid en het bedrijfsleven energie besparen stimuleren. Zo krijgt ook de CO2-reductie in Nederland een impuls. De rapportages kunnen sinds 28 februari 2019 in eLoket bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland worden ingediend.

 

Met het stappenplan informatieplicht energiebesparing controleert u of uw organisatie aan de informatieplicht moet voldoen. 

 

eLoket en webinar
Het formulier in eLoket voor de rapportage van de informatieplicht is inmiddels geopend. Vanavond om 19.00 uur is er een webinar over het informatieplichtformulier in eLoket: https://www.rvo.nl/actueel/evenementen/webinar-informatieplicht-energiebesparing.

 

Voor meer informatie over de informatieplicht verwijzen wij u graag naar www.rvo.nl/informatieplicht.

Lees meer

Nieuw: VGM NL juridisch loket COG èn Woningen | gratis eerstelijns juridisch advies voor VGM NL leden

15-3-2019

VGM NL biedt haar leden gratis eerstelijns juridisch advies aan. VGM NL werkt hiervoor samen met verschillende deskundige partijen. Voor juridische vragen over Woningen werkt VGM NL vanaf heden samen met VBTM. Voor juridische vragen over Commercieel Onroerend Goed (Kantoren, Winkels en bedrijfsruimte) werken we opnieuw samen met NautaDutilh. De kennis en ervaring stellen de aangesloten advocatenkantoren beschikbaar door in gratis 10-minutengesprekken adviesvragen van VGM NL leden te behandelen.

 

Heeft beantwoording van de vraag meer tijd nodig dan kan een dossier geopend worden. De aangesloten kantoren bieden hun diensten aan tegen gereduceerde tarieven.

Lees meer

Column Eric Verwey | Vastgoedmarkt - 'De vele gezichten van privacy'

15-3-2019

Het zal niemand ontgaan zijn dat sinds 25 mei 2018 de Algemene Verordening Gegevensbescherming, kortweg de AVG, van toepassing is. In de hele EU geldt sindsdien dezelfde privacywetgeving. In de basis, een goede ontwikkeling, vind ik.

 

We kennen allemaal de voorbeelden waarbij op grote schaal misbruik is gemaakt van persoonsgegevens. Ik denk aan de Facebook-data die Cambridge Analytica zonder toestemming verkocht om de Amerikaanse verkiezingen te beïnvloeden. Ook denk ik aan de gedragsgegevens van 300.000 werkplekken die Microsoft verzamelde via Microsoft Office of aan Twitter, omdat het bedrijf weigert informatie te verstrekken aan de Ierse toezichthouder over hoe het gebruikers volgt wanneer zij op verkorte links in tweets klikken.

 

Maar ook dichter bij huis wordt misbruik gemaakt van persoonsgegevens. Zzp’ers zijn verplicht persoonlijke gegevens te vermelden bij hun inschrijving bij de KvK. Woonadressen die die zelfde KvK vervolgens aan jan en alleman doorverkoopt. Begin deze week kwam het goede nieuws dat de KvK, onder druk van onder andere de Autoriteit Persoonsgegevens, stopt met het massaal verkopen van deze persoonsgegevens.

 

Kortom, bescherming van de privacy van burgers is een goed zaak, toch?

Een andere kant van de privacy wetgeving, waar we sinds de AVG mee worden geconfronteerd, is de bescherming die het burgers, die kwaad willen, biedt. Burgemeester Aboutaleb geeft aan dat privacyregels de aanpak van drugscriminaliteit hinderen. Als een crimineel verhuist van Rotterdam naar Groningen mag hij zijn collega in het Noorden niet informeren.

 

Ook in onze dagelijkse praktijk binnen het vastgoedmanagement lopen we tegen grenzen van de AVG aan. Bij de screening van een potentiele huurder moeten we vaststellen of de gegevens die worden verstrekt juist zijn. Huurt iemand al bij ons en er blijkt toch iets mis te gaan, kunnen we niet meer aantonen dat we zorgvuldig hebben gescreend omdat we die gegevens, zodra de huurovereenkomst is getekend, moeten vernietigen.

 

Nu de AVG bijna een jaar van toepassing is, blijkt hoe de wet in de praktijk functioneert.

 

In de basis goed. Grote misstanden, die zelfs onze democratie kunnen beïnvloeden, worden internationaal aangepakt. In de dagelijkse praktijk mag het echter geen dekmantel zijn voor crimineel gedrag.

 

De twee gezichten van privacywetgeving ontgaan ook de Kamerleden niet. Gisteren heb ik deelgenomen aan een rondetafelgesprek van de commissie BZK over woonfraude. Daar is besproken dat de sector instrumenten, ook met betrekking tot de AVG, moet hebben om haar werkzaamheden goed te kunnen uitvoeren. Nu is het afwachten hoe dit verder in het politieke debat wordt opgepakt.

 

We zijn er nog niet, niet in de praktijk en niet in de politiek, maar we blijven ons inzetten voor de privacy van onze huurders en het voorkomen van misstanden.

Lees meer
498_Banner_mailinglijst.jpg