Het jaarlijkse Congres voor VvE-managers
Het jaarlijkse Congres voor VvE-managers was in het najaar van 2021 onderdeel van de Landelijke Week van de VvE. Het initiatief van VvE Belang, de organisatie van vastgoedbeheerders VGM NL en Centraal Beheer werd dus ook digitaal gehouden: maar liefst een hele dag lang. Daardoor kon een groot aantal onderwerpen worden behandeld: het Modelreglement voor de kleine VvE, duurzaamheid, brandveiligheid, de relatie tussen beheerder en VvE-bestuur en nog een aantal andere kwesties.
Traditioneel startte het congres met een bespreking van de actualiteiten in VvE-land, gepresenteerd door René Brinkhuijsen (VGM NL) en Kees Oomen (VvE Belang). De notificatieregeling voor laadpunten houdt de gemoederen bezig. Logisch, want de regeling breekt in op een aantal punten die voor de VvE onaantastbaar leken, zoals de wijze van besluitvorming en het vestigen van een opstalrecht op een gemeenschappelijk deel. Het ontbreken van nadere regelgeving in een nog op te stellen Algemene Maatregel van Bestuur helpt ook niet.
Digitaal vergaderen, wat nog steeds mogelijk is vanwege de tijdelijke wet Covid-19, zou wellicht ook in de toekomst mogelijk moeten blijven, was een ander onderwerp.
Ook werd stilgestaan bij de projecten waarmee de Werkgroep Modernisering Appartementsrecht NL (WMANL) bezig is. Warmtenetten en de VvE is er een van. Tot slot vroegen Brinkhuijsen en Oomen aandacht voor het rapport ‘Presteren en reserveren’ van onderzoeksbureau Companen.
Modelreglement voor de kleine VvE
Claudia Siewers, die binnenkort hoopt te promoveren op het thema wijziging van de splitsingsakte, ging in op het Modelreglement voor de kleine VvE, dat recent het licht zag. Ze vertelt: “Uit een enquête blijkt dat maar liefst 92 procent van de VvE-bestuurders graag zou zien dat het appartementsrecht wordt gemoderniseerd. De Werkgroep Modernisering Appartementsrecht NL houdt zich daarmee bezig. Van de 125.000 Nederlandse VvE’s is maar liefst de helft heel klein: twee à drie eenheden. In de meeste gevallen hebben zij niet de beschikking over een professionele beheerder. De regelgeving in de modelreglementen is voor hen heel ingewikkeld en lang niet altijd ter zake doend. Immers: wat houdt een quorum in voor een VvE die uit twee leden bestaat? En een gekwalificeerde meerderheid? Het lag dus voor de hand om als eerste deze kleine VvE’s de mogelijkheid van een modern maatwerk-modelreglement te bieden. Die opdracht kregen we dan ook van het ministerie van Binnenlandse Zaken.”
Geen gekwalificeerde meerderheid
De promovenda had ook een aardig weetje voor de kijkers: in de Appartementenwet staat helemaal niets over een gekwalificeerde meerderheid. Die is zonder enige wettelijke grondslag in de modelreglementen terecht gekomen. Hij kan er dus ook weer uit, en dat is precies wat de opstellers (naast Claudia Siewers ook VvE Belang-juriste Astrid Luijk en Ingrid de Jong) hebben gedaan. Bovendien hebben zij zo weinig mogelijk gemeenschappelijk verklaard, en zijn alle leden ook bestuurder. Ook dat maakt de besluitvorming een stuk eenvoudiger. Om het allemaal nog eenvoudiger te maken, verschijnt in 2022 een publieksversie van het MR voor de kleine VvE.
Dan blijft natuurlijk de vraag: hoe komt een kleine VvE aan dat nieuwe MR? Dat blijkt niet zo eenvoudig: de splitsingsakte moet worden gewijzigd en daarvoor is de medewerking van de banken nodig. Die zijn helaas niet erg coöperatief.
Hulp voor de kleine VvE
Astrid Luijk, notarieel juriste bij VvE Belang, gaf ’s middags nadere uitleg over het Modelreglement voor de kleine VvE. “VvE’s die uit twee tot zes leden bestaan, hebben te maken met veel knelpunten”, zei ze. “Als je maar twee of drie leden hebt, is het lastig om een bestuur en een kascommissie te vormen. Maar het principe van de VvE blijft gelijk; of je nu heel klein of heel groot bent: besluiten worden genomen door de vergadering van eigenaars, het hoogste orgaan van de VvE. Alle eigenaars zijn verplicht lid van de VvE. Als er twee leden zijn die beiden een stem hebben, gebeurt het wel dat de stemmen staken. In het nieuwe Modelreglement voor de kleine VvE is bepaald dat in dat geval advies kan worden gevraagd aan een deskundige. Die hoort beide leden en geeft een oordeel. Dat geldt dan als besluit van de vergadering.”
Eenvoudige besluitvorming
Alle leden zijn dus bestuurder van de VvE (ze moeten overigens wel benoemd worden); een voorzitter van de vergadering is niet nodig. Omdat de jaarrekening automatisch is goedgekeurd als alle leden ermee akkoord gaan, is een kascommissie niet meer nodig.
Astrid Luijk: “Uit de reacties die bij VvE Belang binnenkomen, blijkt dat veel kleine VvE’s graag willen overgaan op dit nieuwe MR. Logisch: het maakt de taak van de VvE-bestuurders een stuk eenvoudiger. Wij kunnen deze bestuurders helpen bij het opstellen van een MR voor hun kleine VvE. In principe is het geschreven voor de heel kleine VvE (tot drie eenheden), maar het is ook bruikbaar voor vier à vijf eenheden, en in een aantal gevallen ook voor een VvE die zes leden heeft. Let wel: het reglement moet daarna worden ingeschreven bij de notaris, want de notariële akte blijft verplicht!”
Brandveiligheid van parkeergarages
Met recht een brandende kwestie is de brandveiligheid van parkeergarages. Hoewel alle branden in parkeergarages tot op heden zijn veroorzaakt door benzineauto’s, wordt al snel gekeken naar elektrische auto’s. Hittedetectie (van de steeds heter wordende accu) als preventiemaatregel kan een oplossing zijn, betoogde Dennis van der Mark (Equans) in gesprek met Brinkhuijsen en Oomen. Deze hittedetectie in de vorm van een ‘slimme vloerplaat’ is nog volop in ontwikkeling, maar Equans verwacht dat in 2022 de eerste parkeergarages met zo’n systeem kunnen worden uitgerust.
Het systeem is vergelijkbaar met een detectiesysteem van zonnepanelen. Ook op daken zijn al branden uitgebroken in zonnepaneleninstallaties, bijvoorbeeld doordat de installatie niet deskundig is aangelegd. Met hittedetectie kan op zonnepaneelniveau worden bepaald waar het probleem zit.
Zorg voor mandaat!
Kevin Rosdorf (VVE Beheer Rijswijk) en Tony Aarts (bouwkundig schade-expert bij Centraal Beheer Achmea) gingen aan tafel in op de gevolgen van een grote brand, zoals die zich in 2020 in Oosterhout heeft voorgedaan. “Het bestuur heeft een dagtaak aan de aanpak van de gevolgen van een calamiteit, terwijl de overige bewoners in feite geen idee hebben wat er allemaal gedaan moet worden. Je ziet ook vaak onbegrip als het gaat om de maatregelen en de bijbehorende kosten”, stelden de experts. “Bewoners zijn – vanzelfsprekend – veel meer bezig met hun persoonlijke situatie en de emotionele aspecten van de calamiteit, terwijl de VvE het gemeenschappelijk belang moet waarborgen.” Ze hadden ook een paar adviezen voor VvE’s.
“Zorg ervoor dat in het huishoudelijk reglement een mandaat is opgenomen waarmee geregeld is dat je snel en effectief kunt optreden in dit type gevallen. En neem het eigenaarsbelang mee in de opstalverzekering. Dat voorkomt heel veel discussies.”
“In de herbouwwaardetaxatie zijn de kosten van de begeleiding, bijvoorbeeld door een VvE-beheerder, opgenomen. Benadruk ook het belang van een inboedelverzekering voor de bewoners: daarin is vervangende woonruimte verzekerd.”
Banken
Aan tafel spraken Esther Burgers (REBO) en Dennis de Boer (MVGM) met René Brinkhuijsen over de problemen die veel VvE’s en hun beheerders hebben met de houding van banken Die melden maar al te vaak dat het openen van een (spaar-)rekening door een VvE niet mogelijk is. Dat maakt sparen moeilijk, terwijl dat wél verplicht is voor de VvE. Ook de UBO-regeling (tegen witwassen e.d.) zorgt voor problemen en vooral voor heel veel administratie, terwijl de vraag nog steeds bestaat of een VvE niet onder een lichter regime zou dienen te vallen. Tenslotte kwam ook aan de orde dat meerdere banken in het geheel geen rekening voor een VvE willen openen. Daarmee is bijvoorbeeld het spreiden van geld in het kader van het garantiedepositostelsel onvoldoende mogelijk. De problemen met banken werden in een online enquête onderschreven door het overgrote deel van de kijkers.
Gebruiksovereenkomst of akte van splitsing wijzigen
Kees Oomen, Richard de Laat (Advocaten van Van Riet) wisselden met René Brinkhuijsen van gedachten over de vraag of het aanbrengen van een op-, aan- of onderbouw aan het gebouw van een VvE kan worden geregeld door middel van een gebruiksovereenkomst of dat het wijzigen van de akte noodzakelijk is. Hoewel niet voor iedere situatie een algemeen advies kan worden gegeven, bestaat consensus over de koninklijke weg: het wijzigen van de akte van splitsing.
Verduurzaming en zonnepanelen
Michel Rietveld was jarenlang werkzaam bij het Nationaal Warmtefonds en werkt nu als adviseur duurzaamheid bij VvE Belang. Hij gaf de kijkers een overzicht van de manieren waarop een VvE verduurzamingsmaatregelen kan financieren. “Als je eerst gaat sparen, moeten alle eigenaars een hogere VvE-bijdrage betalen, terwijl ze niet profiteren van lagere energielasten en meer comfort. Daarom is het in veel gevallen verstandig om – naast gebruikmaking van subsidies – een lening af te sluiten bij het Nationaal Warmtefonds. Daarvoor is een vergaderbesluit nodig, en in de meeste gevallen zal de VvE-bijdrage stijgen. De lening moet immers worden afbetaald. Maar de voordelen zijn groot: alle bewoners profiteren direct van lagere energielasten en van een veel comfortabeler woning.”
Zonnepanelen
Bert Dierick heeft als VvE Zonnecoach al veel zonnepanelenprojecten begeleid. Hij gaf de kijker een overzicht van de mogelijke regelingen, zoals teruggave van de btw op de installatiekosten, de ISDE-regeling, de SDE++, die met name voor VvE’s met een grootverbruikaansluiting geschikt is en de SCE (Subsidie Coöperatieve Energieopwekking). Deze vervangt de ingewikkelde postcoderoosregeling. Een VvE die voor de installatie van zonnepanelen gebruik maakt van de SCE, heeft gedurende 15 jaar een gegarandeerde opbrengst. In de meeste gevallen is de SCE financieel aantrekkelijk: uit berekeningen blijkt dat de VvE er altijd op vooruit gaat. Maar houd er rekening mee dat de stroomprijzen kunnen fluctueren.”
Dierick vermeldde een belangrijke voorwaarde: alle eigenaars moeten bij aanvang van de regeling in de directe omgeving wonen. Dat geldt dus ook voor verhurende eigenaars.
Nog een punt om rekening mee te houden: in veel delen van ons land is de maximale transportcapaciteit van het elektriciteitsnet bereikt. Dat betekent dat u geen stroom meer kunt terugveren aan het net, en dat heeft natuurlijk gevolgen voor de terugverdientijd van de zonnepanelen.
Aandachtspunten
Nog een paar aandachtspunten bij de installatie van zonnepanelen en de aanvraag van de SCE:
- Uw dak moet de installatie kunnen dragen. Vraag aan een constructeur om de dakconstructie te controleren.
- Vraag aan uw verzekeraar of de voorwaarden wijzigen door de installatie.
- Zorg voor een goede besluitvorming. Alle leden moeten op de hoogte zijn van de voorwaarden. Bij de ledenvergadering waarin u besluit om de SCE aan te vragen, hebt u een quorum én een gekwalificeerde meerderheid nodig.
- Gaat u de SCE aanvragen? Dan hebt u E-herkenning nodig (een soort DigiD).