Minder aanbod en opnieuw hogere huren kenmerken de vrije sector huurmarkt tijdens het eerste kwartaal 2026. In dit kwartaal zijn rond 2.900 transacties geregistreerd, veel minder dan voorheen. Op basis van de transactiedata voor bestaande bouw, kale verhuur en het vrije sectorsegment komt de gemiddelde huurprijs dit kwartaal op €19,17 per vierkante meter. Daarmee zet de stijgende trend verder door. Ten opzichte van het eerste kwartaal 2025 (€16,99 per m²) is dit een stijging van 12,8% op jaarbasis. Ook na Q4-2025 (€18,14 per m²) is het een flinke toename. De aanhoudende druk en frustratie op de huurmarkt door afnemende beschikbaarheid en steeds hogere huurprijzen blijft daarmee onverminderd hoog, zo blijkt uit de analyse van NVM en VGM-NL.
Huurontwikkelingen in kort bestek
- In Q1-2026 blijft het aantal huurtransacties in de vrije sector historisch laag.
- De gemiddelde huurprijs in de vrije sector stijgt in Q1-2026 verder naar €19,17 per m². Ten opzichte van Q4-2025 (€18,14) is dat een stijging van 5,7% in een kwartaal. Op jaarbasis is de stijging 12,8%.
- Ook de absolute huurprijzen lopen verder op. De gemiddelde maandhuur stijgt naar circa €1.689 per maand, tegenover €1.655 in Q4-2025 (+2,1%). De stijging van de absolute huurprijs blijft dus iets achter bij de stijging van de vierkantemeter prijs. Dit wijst op samenstellingseffecten binnen de transacties.
- Appartementen blijven bepalend voor het huurprijsniveau. De gemiddelde huurprijs per m² komt bij appartementen uit op €20,53. Woonhuizen noteren gemiddeld €14,69 per m². Dit verschil is bijna €6 per m². De absolute maandhuren liggen echter dichter bij elkaar doordat woonhuizen gemiddeld aanzienlijk groter zijn.
- In de vrije huursector blijven appartementen bepalend: In Q1-2026 bestaat circa 76% van alle transacties uit appartementen. Bij nieuwbouw ligt dit aandeel nog hoger. Hierdoor hebben verschuivingen in het type verhuurde woningen direct invloed op de gemiddelde prijsontwikkeling.
- Nieuwbouwhuur blijft duurder dan bestaande bouw, maar het verschil blijft relatief beperkt. Nieuwbouw noteert gemiddeld €20,42 per m² tegenover €19,17 per m² voor bestaande bouw. Vooral bij woonhuizen is nieuwbouw duidelijk hoger geprijsd.
- De opwaartse prijsdruk blijft het hoogst in zeer sterk stedelijke gebieden. In deze gebieden stijgt de gemiddelde huurprijs naar €21,22 per m². In sterk stedelijke gebieden ligt dit op €16,13, terwijl niet-stedelijke gebieden uitkomen op €14,33 per m². Hoewel het absolute prijsniveau buiten de grote steden lager ligt, blijven de prijsstijgingen ook daar zichtbaar.
- Regionale verschillen blijven groot: Noord-Holland blijft de duurste provincie met gemiddeld ruim €22 per m². Provincies als Utrecht en Zuid-Holland volgen op afstand, terwijl provincies als Drenthe en Friesland duidelijk lagere prijsniveaus kennen. De verschillen tussen provincies lopen inmiddels op tot ruim €10 per m².
- Amsterdam blijft de duurste huurmarkt van Nederland. De gemiddelde huurprijs ligt daar bijna op €25 per m². Ook Utrecht, Den Haag en Haarlem tonen zeer hoge prijsniveaus. Zo blijft de druk op de huurmarkt in de grote steden uitzonderlijk hoog.
- De huurmarkt blijft structureel krap. De combinatie van beperkt aanbod, teruglopende transacties, uitponding van huurwoningen en achterblijvende nieuwbouwproductie zorgt voor brede prijsdruk. Ondanks de lagere transactieaantallen blijven de huurprijzen daardoor verder oplopen.
- Makelaars en vastgoedmanagers van NVM en VGM-NL zijn door alle ontwikkelingen nog minder positief over de huurmarkt dan voorheen. Ze verwachten (nog) minder transacties en een aanhoudende huurprijsstijging.
Grote regionale verschillen blijven zichtbaar
Net als in eerdere kwartalen zijn de verschillen tussen provincies aanzienlijk. Noord-Holland blijft met afstand de duurste provincie met een gemiddelde huurprijs van €22,97 per m². Ook Utrecht (€19,90 per m²) en Zuid-Holland (€18,57 per m²) liggen duidelijk boven het landelijke gemiddelde. In provincies zoals Drenthe (€11,42 per m²), Friesland (circa €12 per m²) en Zeeland (€13,26 per m²) zijn substantieel lager geprijsd. Daarmee blijft de geografische tweedeling op de Nederlandse huurmarkt zichtbaar. Wel valt op dat ook buiten de Randstad de huurprijzen verder oplopen. Vooral in Flevoland (€15,83 per m²) en Gelderland (€15,37 per m²) is een duidelijke stijging te zien. Dit wijst erop dat de druk op de huurmarkt zich verder uitbreid richting omliggende regio’s.
Sterk stedelijke gebieden bepalend op huurmarkt
De mate van verstedelijking levert een duidelijk patroon op. In zeer sterk stedelijke gebieden ligt de gemiddelde huurprijs in Q1-2026 op €21,22 per m², tegenover €14,33 per m² in niet-stedelijke gebieden. Daarmee is het verschil bijna €7 per m². Hieruit blijkt dat de vraag naar woningen in stedelijke gebieden structureel hoger blijft dan het beschikbare aanbod. Ook in sterk stedelijke gebieden stijgen de prijzen verder door naar €16,13 per m². De prijsontwikkeling beperkt zich dus niet langer alleen tot de absolute zeer sterk stedelijke locaties.
Appartementen blijven duurder dan woonhuizen
De huurprijzen van appartementen blijven gemiddeld aanzienlijk duurder per vierkante meter dan van woonhuizen. In Q1 2026 bedraagt de gemiddelde huurprijs voor appartementen €20,53 per m², tegenover €14,69 per m² voor woonhuizen. Dat verschil komt doordat appartementen zich meestal bevinden in hoogstedelijke gebieden waar de druk op de woningmarkt het grootst is. Daarnaast zijn appartementen gemiddeld kleiner, waardoor de prijs per vierkante meter hoger uitvalt.
Grootstedelijke gebieden blijven bepalend
Binnen de grote gemeenten blijft Amsterdam de hoogste huurprijzen realiseren met gemiddeld €24,88 per m². Ook Utrecht (€22,03 per m²), Haarlem (€20,44 per m²) en Den Haag (€19,94 per m²) liggen op een zeer hoog niveau. Rotterdam blijft met €19,31 per m² eveneens sterk stijgen en nadert steeds meer het prijsniveau van de andere grote steden. Eindhoven laat met €16,17 per m² een stabiele maar duidelijk opwaartse ontwikkeling zien. De omvang van de transacties toont dat vooral Amsterdam, Den Haag, Utrecht en Rotterdam een groot aandeel hebben in het totale aantal transacties. Hierdoor hebben deze steden een sterke invloed op het landelijke gemiddelde.
Aantal transacties onverminderd laag
Ondanks de stijgende huurprijzen blijft het aantal transacties relatief beperkt. In Q1-2026 zijn circa 2.900 transacties geregistreerd. Dit ligt veel lager dan in eerdere jaren. De combinatie van een beperkt aanbod en aanhoudend hoge vraag zorgt ervoor dat de concurrentie op beschikbare huurwoningen hoog blijft. Daarbij lijkt regulering in delen van de markt, het beschikbare vrije sector aanbod verder onder druk te zetten.
Nieuwbouw en bestaande bouw
De verschillen tussen nieuwbouw en bestaande bouw blijven in Q1-2026 duidelijk zichtbaar. Nieuwbouwwoningen realiseren gemiddeld een huurprijs van €20,42 per m², tegenover €19,17 per m² voor bestaande bouw. Hoewel nieuwbouw daarmee nog altijd duurder is, wordt het verschil tussen beide segmenten kleiner. Dat komt ook doordat de huurprijzen binnen bestaande bouw sterk blijven stijgen. Tegelijk neemt het aandeel nieuwbouwtransacties verder af. In Q1-2026 bestaat circa 90% van de transacties uit bestaande bouw (2.622 transacties) en slechts 10% uit nieuwbouw (289 transacties). Vooral de sterke daling van het aantal nieuwbouwtransacties is opvallend. Jarenlang werden er wel duizend tot tweeduizend nieuwbouwwoningen per kwartaal verhuurd.
Kleinere nieuwbouwhuizen
Verder zijn nieuwbouwhuizen gemiddeld kleiner dan bestaande woningen. Nieuwbouw heeft in Q1-2026 een gemiddelde oppervlakte van circa 96 m², tegenover circa 118 m² binnen bestaande bouw. Bij appartementen bedraagt dit respectievelijk circa 79 m² en 84 m². Dit wijst op efficiënter ruimtegebruik binnen nieuwbouwprojecten, mede door hogere bouwkosten, beperkte ruimte in stedelijke gebieden en een focus op betaalbaarheid. Ondanks deze kleinere oppervlaktes blijven huurders bereid een hogere prijs per vierkante meter te betalen voor nieuwbouw.
Woningoppervlakte daalt
De gemiddelde woningoppervlakte laat in Q1-2026 een lichte daling zien ten opzichte van eerdere jaren. Vooral appartementen worden gemiddeld compacter verhuurd. Binnen bestaande bouw daalde de gemiddelde oppervlakte van appartementen van circa 90 m² in Q1-2025 naar circa 84 m² in Q1-2026. Woonhuizen blijven substantieel groter dan appartementen, al is ook daar sprake van een beperkte afname in oppervlakte.
Makelaars en vastgoedmanagers minder positief
Makelaars en vastgoedmanagers van NVM en VGM-NL zijn nog minder positief over de staat van de huurwoningmarkt dan vorig kwartaal. Ze geven het cijfer 2,6 vanuit het perspectief van huurders en een 4,1 vanuit het perspectief van verhuurders. De huurwoningmarkt staat zwaar onder druk doordat het aanbod steeds verder afneemt. Veel particuliere beleggers verkopen hun woningen vanwege strengere regelgeving, hogere belastingdruk en dalende rendementen. Hierdoor verdwijnt vooral het middensegment en neemt de schaarste verder toe. Tegelijk blijven de huurprijzen stijgen en is er voor starters en middeninkomens amper passend aanbod beschikbaar. Dit leidt tot lange wachttijden, hoge inkomenseisen en grote frustratie onder woningzoekenden.
Verwachting: minder transacties en aanhoudende huurprijsstijging
De combinatie van fiscale onzekerheid, huurprijsbeperkingen en complexe wet- en regelgeving zorgt daarnaast voor een ongunstig investeringsklimaat, waardoor investeringen en nieuwbouw van huurwoningen achterblijven. De verwachting is dan ook dat volgend kwartaal het aanbod en het aantal transacties verder zal dalen en de huurprijzen verder zullen stijgen.
Noot voor de redactie
Representatief beeld huurmarkt: De huurmarktcijfers van VGM NL en NVM zijn gebaseerd op transactiedata van professionele verhuurmakelaars en vastgoedbeheerders. Dit betreft grotendeels woningen van professionele grote particuliere en institutionele beleggers. Daarmee bieden ze een representatief beeld van de middenhuur en vrije huursector. Jaarlijks gaat het om zo’n 15.000 tot 20.000 transacties, afhankelijk van marktdynamiek en regulering. Het grootste deel van de transacties betreft kale huurwoningen (circa 80%), 20% bestaat uit gestoffeerde en gemeubileerde woningen. Nieuwbouw maakt doorgaans 10 tot 20% van de transacties uit.
Voor meer informatie kun je contact opnemen met:
- Ilse Kaandorp, woordvoerder VGM NL via 06 – 1089 2507 of via email: [email protected]