Het kabinet heeft het conceptwetsvoorstel Wet passende huurovereenkomsten ter internetconsultatie gepubliceerd (sluitingsdatum 28 augustus 2026). De kern van het voorstel is dat verhuur van woonruimte zonder huur(prijs)bescherming via short-stay- of logiesconstructies wordt beperkt. Het doel is met name het verbeteren van de positie van kwetsbare huurders, waaronder arbeidsmigranten.
VGM NL levert input, op 15 juli 2026 heeft VGM NL een afspraak met het ministerie waar deze regeling wordt besproken. Onderstaand een samenvatting van de stukken, met daarbij de gevolgen voor de vastgoedmanagers, zoals binnen de internetconsultatie zijn gepresenteerd.

Wat verandert er?

1. Short stay nog maximaal 30 nachten

De belangrijkste wijziging is dat verhuur van woonruimte die wordt aangemerkt als “naar zijn aard van korte duur” straks nog slechts mogelijk is voor maximaal 30 nachten. Verhuur die langer duurt, valt automatisch onder het reguliere huurrecht met huurbescherming en huurprijsbescherming. 
Daarmee wil het kabinet een einde maken aan het gebruik van short-staycontracten voor onder meer arbeidsmigranten, expats en internationale studenten die feitelijk langdurig in een woning verblijven maar geen beroep kunnen doen op huurbescherming. Ook verlengingen worden aangepakt. Wanneer een verblijf door verlenging of opvolgende overeenkomsten langer dan 30 nachten duurt, ontstaat vanaf de 30e nacht een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. 

2. Meer mogelijkheden voor tijdelijke huisvesting van specifieke groepen

Het kabinet wil tegelijkertijd de mogelijkheden voor tijdelijke contracten behouden voor bepaalde doelgroepen. Hiervoor wordt de wettelijke basis verruimd zodat via algemene maatregelen van bestuur nieuwe categorieën personen of woonruimten kunnen worden aangewezen. Voor arbeidsmigranten wordt gewerkt aan een aparte regeling waarmee tijdelijke huurcontracten tot twee jaar mogelijk blijven in huisvesting die voldoet aan specifieke kwaliteitsnormen (de zogenaamde Roemer-normen).

3. Nieuwe opzeggingsgrond voor bedrijfswoningen

Werkgevers die woonruimte verhuren op hun eigen bedrijfsterrein krijgen een nieuwe opzeggingsmogelijkheid. Als de arbeidsrelatie eindigt en de woonruimte nodig is voor een andere werknemer, kan de verhuurder de huur beëindigen via de rechter. Daarbij gelden wel voorwaarden en reguliere opzegtermijnen. 

4. Flexwoningen

Voor onzelfstandige woonruimten in projecten met een tijdelijke omgevingsvergunning wordt het mogelijk om de huur te beëindigen wanneer die vergunning afloopt. Die mogelijkheid bestond al voor zelfstandige woningen.

---

Wat betekent dit voor de vastgoedmanager?

Voor vastgoedmanagers die woningen exploiteren namens institutionele beleggers, particuliere beleggers of huisvestingsfondsen zijn er praktische gevolgen.

Minder ruimte voor short-staymodellen

Veel exploitatieconcepten voor expats, arbeidsmigranten en internationale studenten maken momenteel gebruik van short-staycontracten of logiesovereenkomsten. Bij verblijven langer dan 30 nachten wordt dat model juridisch moeilijker houdbaar.
Vastgoedmanagers zullen contractvormen opnieuw moeten beoordelen en waar nodig overstappen op:

• huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd;
• doelgroepcontracten;
• tijdelijke contracten voor specifiek toegestane doelgroepen;
• leegstandwet-verhuur waar dat mogelijk is. 

Strengere huurprijsregulering

Wanneer een verblijf langer duurt dan 30 nachten, gelden de reguliere regels voor huurprijsbescherming. Dat betekent onder meer:

• toepassing van het Woningwaarderingsstelsel (WWS);
• naleving van de Wet Betaalbare Huur;
• controleerbare servicekostenafrekeningen;
• mogelijkheid procedures bij de Huurcommissie.

Voor beleggers die nu (hogere) short-stayhuren rekenen, kan dit leiden tot lagere huuropbrengsten.

Meer administratieve verplichtingen

Vastgoedmanagers moeten scherper sturen op:

• juiste contractkeuze;
• doelgroepcontrole;
• aanzeggingen bij tijdelijke contracten;
• correcte servicekostenafrekening. 

Meer toezicht door gemeenten

De wet maakt handhaving eenvoudiger voor gemeenten. Zodra een verblijf langer duurt dan 30 nachten kunnen gemeenten eenvoudiger optreden tegen overtredingen van regels rond huurprijzen, waarborgsommen en servicekosten. Voor vastgoedbeleggers neemt daarmee het compliance-risico toe.

Impact op investeringsstrategieën

Voor vastgoedbeleggers met een portefeuille gericht op:

• arbeidsmigrantenhuisvesting;
• expatverhuur;
• studentenhuisvesting;
• short-stayappartementen;

kan het rendement onder druk komen te staan doordat bestaande exploitatiemodellen moeten worden aangepast. Tegelijkertijd creëert de wet meer rechtszekerheid over welke verhuurvormen wel en niet zijn toegestaan. 

Conclusie

De Wet passende huurovereenkomsten markeert een verschuiving in het Nederlandse huurrecht. Het kabinet trekt de grens bij 30 nachten voor short-stayverhuur en wil daarmee voorkomen dat huurders langdurig wonen zonder huur(prijs)bescherming. Voor vastgoedmanagers betekent dit vooral een herziening van contractvormen en strengere naleving van huurregelgeving. Voor beleggers met short-stayportefeuilles heeft de regelgeving impact op financieel en operationeel vlak.