VGM NL Kennissessie COMVAST 2026

De techniek is beschikbaar, de regelgeving wordt steeds duidelijker en de urgentie om vastgoed te verduurzamen is groter dan ooit. De grootste uitdaging blijkt vaak de samenwerking tussen vastgoedeigenaren, huurders, overheid en energiepartners.

Tijdens de VGM NL kennissessie op COMVAST ging een panel van deskundigen onder leiding van Norbert Bol (Building Values) met elkaar en de aanwezigen in gesprek over precies die uitdaging. Aan tafel schoven Marjolein Don (Ministerie van Economische Zaken en Klimaat), Michiel IJzerman (Intercity Real Estate Management en bestuurslid VGM NL), Mieke Feenstra (Eneco) en Riny Kouwer (Hoogvliet Beheer) aan. Centraal stond de vraag: hoe zorgen we ervoor dat verduurzamingsambities daadwerkelijk worden omgezet in actie?

Van verplichting naar beweging

De sessie begon met de rol van de Erkende Maatregelenlijst (EML). Waar deze jarenlang vooral werd gezien als een wettelijke verplichting, groeit het besef dat de lijst inmiddels veel meer is dan een compliance-instrument.

Volgens Marjolein Don is handhaving belangrijk, maar minstens zo belangrijk is het ondersteunen van organisaties bij het daadwerkelijk uitvoeren van energiebesparende maatregelen. Juist die combinatie van stimuleren en controleren zorgt ervoor dat verduurzaming steeds meer onderdeel wordt van de dagelijkse praktijk.

“Omgevingsdiensten treden allang niet meer alleen op als toezichthouder, maar vervullen steeds vaker ook een adviserende rol. Dat helpt om verduurzaming verder te brengen en draagt bij aan een gelijk speelveld waarin naleving niet vrijblijvend is.”

Dat de rol van omgevingsdiensten verandert van toezichthouder naar samenwerkingspartner, wordt ook in de zaal herkend. Een vastgoedeigenaar op Schiphol vertelt hoe de organisatie aanvankelijk te maken kreeg met standaardcontroles en generieke aanschrijvingen, terwijl complexe gebouwen juist vragen om maatwerk. Inmiddels zitten eigenaar en omgevingsdienst periodiek met elkaar aan tafel om voortgang te bespreken, knelpunten te signaleren en gezamenlijk naar oplossingen te zoeken. De deelnemer noemt die ontwikkeling “een hele positieve vooruitgang”, waarbij samenwerking effectiever blijkt dan het uitwisselen van brieven en sancties.

Tegelijkertijd werd ook vastgesteld dat er nog veel werk te verzetten is. Met name kleinere ondernemers blijken vaak moeite te hebben om verduurzaming voldoende prioriteit te geven naast alle operationele uitdagingen waarmee zij dagelijks worden geconfronteerd.

De EML als startpunt, niet als einddoel

Een belangrijk thema in het gesprek is de toekomst van de EML. De aangekondigde wijzigingen vanaf 2027 moeten de lijst overzichtelijker en beter toepasbaar maken.

“Er wordt gewerkt aan een vereenvoudiging van de maatregelen, waarbij de focus meer komt te liggen op maatregelen die direct impact maken. Daarnaast moet de administratieve belasting voor bedrijven worden verminderd”, aldus Marjolein.

Het panel was het erover eens dat organisaties de EML vooral moeten zien als een startpunt voor verduurzaming en niet als een lijst die simpelweg afgevinkt moet worden.

Ook Riny Kouwer benadrukt dat de EML vooral helpt om het gesprek op gang te brengen. Volgens hem ontstaat de beweging niet door de verplichting alleen, maar doordat het een concreet onderdeel wordt van de dialoog tussen eigenaar en huurder over verduurzaming.

“De wil is er. Alleen de noodzaak is er nooit zo geweest, maar nu word je gedwongen om erover na te denken. Dat zijn juist de momenten waarop je dingen echt in beweging krijgt. Je moet met de huurder aan tafel om te kijken: waar willen we de komende vijf of tien jaar heen?”

Energiebesparende maatregelen leveren immers niet alleen een bijdrage aan klimaatdoelen, maar zorgen vaak ook voor lagere operationele kosten en meer grip op toekomstige energieprijzen.

De hardnekkige split incentive

De meeste discussie ontstond rondom een probleem waar vrijwel iedere vastgoedprofessional mee te maken heeft: de zogenaamde split incentive.

Michiel IJzerman schetste hoe verduurzamingstrajecten regelmatig vastlopen doordat investeringen en opbrengsten niet bij dezelfde partij terechtkomen.

“De eigenaar doet de investering, terwijl de huurder profiteert van een lagere energierekening. Dat maakt het lastig om investeringen rond te rekenen en zorgt ervoor dat beslissingen soms onnodig worden uitgesteld.”

Het vraagstuk van de split incentive blijkt voor veel aanwezigen uiterst herkenbaar. Verschillende deelnemers uit de zaal schetsen situaties waarin vastgoedeigenaren bereid zijn te investeren, terwijl de financiële voordelen vooral bij de huurder landen. Tegelijkertijd geven huurders aan dat zij terughoudend zijn om te investeren in een pand dat niet hun eigendom is. Vooral bij bestaande huurcontracten leidt dat tot ingewikkelde discussies over wie welke kosten draagt en wie uiteindelijk profiteert van de besparingen.

Mieke Feenstra ziet dat veel gesprekken vastlopen doordat partijen vooral naar afzonderlijke maatregelen kijken. Volgens haar ontstaat juist draagvlak wanneer de totale impact inzichtelijk wordt gemaakt.

 “Bekijk het niet alleen vanuit de vraag wat er moet gebeuren, maar ook wat het oplevert. Wij zien dat er vrijwel altijd een positieve businesscase ontstaat als je verduurzaming integraal bekijkt.“

Door energiebesparing, toekomstige energieprijzen, netcongestie en investeringen in samenhang te beoordelen, ontstaat volgens haar een veel eerlijker gesprek tussen eigenaar en huurder.

Tegelijkertijd helpt transparantie over energieverbruik, investeringskosten en toekomstige besparingen om belangen beter op elkaar af te stemmen. Riny Kouwer geeft een mooi praktijkvoorbeeld uit Zoetermeer. Volgens hem ontstaat er veel ruimte wanneer vastgoedeigenaren transparant zijn over energieverbruik, verduurzamingsplannen en natuurlijke vervangingsmomenten. In zijn ervaring zijn omgevingsdiensten bereid om mee te denken over planning en prioriteiten, zolang partijen het gesprek actief aangaan.

De sessie bleef niet beperkt tot knelpunten alleen. Op de vraag van Norbert Bol welke succesvolle praktijkvoorbeelden er al zijn, wees Edwin van de Woestijne van a.s.r. real assets op het Retail Inspiratiedocument Duurzaamheid, waarin negen concrete best practices zijn opgenomen. Een waardevolle aanvulling, volgens Norbert:

“We hoeven het wiel niet steeds opnieuw uit te vinden. Er gebeurt al ontzettend veel in de markt; de uitdaging is vooral om die kennis en ervaringen te blijven delen. Zo komen we met elkaar verder.”

Retail Inspiratieboek Duurzaamheid def

Netcongestie als uitdaging én kans

Hoewel de sessie in eerste instantie draaide om de EML, kwam ook netcongestie regelmatig ter sprake. Voor veel organisaties vormt de beperkte capaciteit op het elektriciteitsnet inmiddels een van de grootste belemmeringen voor verdere verduurzaming.

Waar de EML organisaties stimuleert om energie te besparen, dwingt netcongestie partijen om breder naar hun energievoorziening te kijken. Volgens Michiel IJzerman raakt het vraagstuk inmiddels de kern van de vastgoedmarkt.

“Netcongestie is op dit moment misschien wel een groter probleem dan de hele EML-discussie. Als een huurder zich niet kan vestigen omdat er geen stroom beschikbaar is, dan hebben we een veel groter vraagstuk.“

Daarmee verschuift het gesprek van energiebesparing alleen naar de vraag hoe eigenaren, gebruikers, netbeheerders en overheden gezamenlijk omgaan met schaarse capaciteit. Juist die samenwerking wordt volgens de panelleden steeds belangrijker.

Riny Kouwer deelde praktijkervaringen vanuit Hoogvliet Beheer, waar dagelijks wordt gezocht naar manieren om efficiënter om te gaan met beschikbare netcapaciteit.

“De beperkingen van het elektriciteitsnet dwingen ons om creatiever te worden. Daardoor kijken we veel nadrukkelijker naar slimme aansturing, energieopslag en lokaal energiemanagement.”

Waar netcongestie vroeger vooral als een probleem werd gezien, ontstaat volgens meerdere panelleden steeds vaker een beweging richting innovatieve oplossingen. Bedrijven worden gedwongen slimmer met energie om te gaan, waardoor nieuwe samenwerkingsvormen ontstaan tussen gebruikers, eigenaren en energiepartijen.

Ook Mieke Feenstra benadrukte dat de energietransitie vraagt om een andere manier van denken.

“We kunnen niet blijven sturen op individuele oplossingen. De toekomst ligt in samenwerking, flexibiliteit en het slimmer benutten van energie op gebieds- en ketenniveau.”

Van handhaving naar eigenaarschap

Hoewel toezicht en handhaving noodzakelijk blijven, maakte de discussie duidelijk dat echte versnelling niet uitsluitend uit regelgeving kan komen. Marjolein Don benadrukte dat de energiebesparingsplicht een belangrijk fundament vormt, maar dat verduurzaming pas echt succesvol wordt wanneer organisaties de meerwaarde ervan zelf gaan zien.

De EML biedt daarvoor een concreet startpunt. Niet alleen omdat maatregelen verplicht zijn, maar vooral omdat ze ondernemers helpen om energieverbruik terug te dringen, kosten te besparen en hun vastgoed toekomstbestendig te maken. Volgens Don ligt de uitdaging de komende jaren dan ook niet alleen in het vergroten van de naleving, maar vooral in het stimuleren van eigenaarschap.

Michiel IJzerman sloot daarbij aan vanuit de vastgoedpraktijk. Volgens hem wordt verduurzaming vaak succesvoller wanneer organisaties verder kijken dan individuele gebouwen en investeringen benaderen vanuit de totale portefeuille. Juist op dat niveau ontstaan mogelijkheden om keuzes strategischer af te wegen en investeringen beter te laten renderen. De discussie maakte daarmee duidelijk dat wetgeving beweging kan afdwingen, maar dat duurzame vooruitgang uiteindelijk ontstaat wanneer organisaties verduurzaming niet meer zien als een verplichting, maar als een vanzelfsprekend onderdeel van goed vastgoedbeheer.

Conclusie

De titel van de sessie bleek uiteindelijk treffender dan ooit: de EML afvinken is relatief eenvoudig, maar samen verduurzamen is de echte opgave.

De panelleden waren het erover eens dat succes niet wordt bepaald door techniek of wetgeving alleen. De organisaties die de grootste stappen zetten, zijn de partijen die erin slagen om eigenaars, huurders, energiebedrijven en overheid daadwerkelijk met elkaar te verbinden.

Zoals Marjolein Don het tijdens de afsluiting samenvatte:

“Energiebesparing is een win-win-win. Het is goed voor de ondernemer, goed voor onze energievoorziening en goed voor de samenleving. Maar die winst realiseren we alleen wanneer we samen optrekken.”